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CONDOMINIO MINIMO E SUPERBONUS
Negli ultimi mesi si è sentito spesso parlare di condominio minimo, ma che cos’è realmente? Quali sono le caratteristiche che lo rendono tale?
È corretto fare chiarezza sull’argomento considerando che anche questa tipologia di immobile è idonea all’applicazione del superbonus 110. Come le unità singole e i condomini, il condominio minimo presenta scadenze e modalità proprie di utilizzo.
In questo articolo ti spiegheremo come riconoscerlo, quali sono gli attributi che lo distinguono da un condominio classico e quali sono le peculiarità circa l’applicazione del bonus fiscale.
Che cos'é il condominio minimo?
Quando parliamo di mini condominio o condominio minimoindichiamo un condominio che presenta al suo interno due abitazioni appartenenti a due famiglie differenti. Tale nominativo viene utilizzato da un minimo di 2 abitazioni fino ad un massimo di 8; superato questo limite si rientra automaticamente nella classificazione di condominio classico. Da notare che non è possibile scendere al di sotto di due abitazioni in quanto, saremmo in presenza di un solo proprietario e quindi di un’abitazione singola.
La denominazione di condominio minimo ad oggi, non viene riconosciuta dal Codice civile. Se si va infatti alla ricerca di una definizione si rimarrà delusi dall’esito negativo. Ciononostante, il condominio minimo esiste a tutti gli effetti ed è assoggettato alla maggior parte delle norme che regolano i condomini classici.
In generale, quando parliamo di condominio, facciamo riferimento ad una forma di comunione forzosa in quanto risulta praticamente impossibile immaginare una proprietà condominiale priva delle sue parti comuni. Quindi, affinché si possa parlare di condominio, devono coesistere sia le parti comuni (ingresso, scale, cortile…) che le parti che appartengono in modo esclusivo a ciascun proprietario.
Il condominio minimo si costituisce automaticamente nel momento in cui l’edificio diventa proprietà di due soggetti distinti e può svilupparsi sia verticalmente che orizzontalmente.
Le differenze da un condominio classico
Una delle prime caratteristiche che lo contraddistinguono dal concetto che tutti noi abbiamo di condominio, è la non obbligatorietà dell’amministratore. Infatti, quando all’interno di un condominio vi sono meno di 9 condòmini, non si è obbligati a procedere con la nomina di un amministratore.
E’ opportuno però sottolineare che, sebbene l’amministratore non sia obbligatorio, l’assemblea condominiale invece lo è. Sarà infatti necessaria convocarla una volta all’anno per approvare il rendiconto e ogni qualvolta ci sia da prendere delle decisioni importanti. Solitamente nelle assemblee condominiali le decisioni vengono prese a maggioranza, nel caso di condominio minimo formato da 2 soli proprietari, si andrà per unanimità quindi, entrambi dovranno essere d’accordo sulla decision
e finale.
La seconda differenza è invece rappresentata dal regolamento. Così come per l’amministratore, nemmeno la presenza del regolamento è obbligatoria. Infatti, secondo la legge, l’insieme delle regole condominiali diventano obbligatorie solo quando si è in presenza di più di 10 condòmini.
Superbonus 110 e Condominio minimo
Lo stato, al pari del condominio classico e delle unifamiliari, prevede per il condominio minimo la possibilità di ottenere il Superbonus 110. Al fine dell’ottenimento, è obbligatorio dimostrare che l’insieme dei lavori che saranno eseguiti in ottica di efficientamento energetico, interesseranno le parti comuni dell’edificio.
In assenza di un amministratore condominiale, si nominerà un proprietario che sarà incaricato di svolgere tutte le fasi e le pratiche burocratiche e agire nell’interesse di tutti i condòmini.
Due sono le peculiarità dell’applicazione del bonus fiscale da tenere in considerazione: i limiti di spesa e le scadenze per poterne usufruire.
Il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Per interventi sulle parti comuni di isolamento termico, ad esempio, il limite massimo di spesa è di 40’000€ moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. L’eseguire almeno un intervento trainante sulle parti comuni dell’edificio, dà accesso ai singoli proprietari agli interventi trainati che rientrano nell’Ecobonus e che potranno essere eseguiti sulle singole proprietà.
Ciascun proprietario poi, indipendentemente dalla scelta effettuata dagli altri, potrà decidere se optare per lo sconto in fattura, la cessione del credito o la detrazione dalla propria dichiarazione dei redditi.
Le scadenze sono la seconda peculiarità da tenere in considerazione. Il Superbonus per i mini condomini spetta fino al 31 dicembre 2025 ossia, la stessa scadenza per i condomini classici. Va comunque ricordato che vi è una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione nel corso degli anni. Quindi, la detrazione sarà:
- Fino al 31 dicembre 2023 del 110%
- Dal 1 gennaio 2024 al 31 dicembre 2024 del 70%
- Dal 1 gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 del 65%
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